• 【建筑】首批基建公募REITs发行超预期期待建筑企业价值重估——
    发布日期:2021-06-14 13:14   来源:未知   阅读:

  原标题:【建筑】首批基建公募REITs发行超预期,期待建筑企业价值重估——建筑装饰行业专题研究之四(孙伟风)

  【建筑】首批基建公募REITs发行超预期,期待建筑企业价值重估——建筑装饰行业专题研究之四

  正式稿与征求意见稿相比,扩大了基建公募REITs的底层资产的范围(“特许经营权”调整为“经营权利”),并使基建公募REITs作为可扩充可扩展的资产证券化平台。之前市场最关注的税收问题,在“公募+ABS”框架下通过复杂的设计实现了部分的减免,但后续发展可能仍需更清晰的税收政策支持。央行、银保监会、证监局及外汇局发布的《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》中提出“在房地产长效机制框架下,支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs)”。北金所已有住房租赁方向的REITs产品(私募产品)发行。

  首批注册的9只基础设施公募REITs募集总规模为314亿元,不同项目的标准单价、最终认购价、最终募集规模以及折溢价率有较为明显的差别。首批注册的9只基础设施公募REITs中除蛇口产园外,最终认购价较标准单价均有溢价;其中溢价率最高的是普洛斯,其溢价率达9.15%;仅有蛇口产园溢价率为负,其溢价率为-6.69%。9只基础设施公募REITs中,有6只产品的最终募集规模超过其基础资产估值规模。

  基建公募REITs的优势源于三部分:1)税收优势。通过架构设计带来的所得税环节的减免;2)资产增值。定价波动(资本利得)与公用事业类公司一样受到运营情况(如车流量变化)、中长期增速、无风险收益率等因素的影响。3)降低“再投资”风险。特许经营权项目(非永续类)公募基建REITs的分红带有“还本付息”性质,上海银行业初步建立科技金融专业化机制产品有存续期限,理论上存续到期的价值接近于0;产权类项目(永续类)在到期时其不动产价值可能升值。若市场认为新建基建类运营项目回报率边际下降,那么基建公募REITs基于自由现金流的高比例分配则有效降低了投资运营主体的“再投资”风险,最终提升了资产配置效率。

  REITs具备回报率高、收益风险比高及与其他大类资产表现关联度低的特性,资产配置价值显著。从首批项目发行情况观察,市场对于基建公募REITs非常热情。除了我们上述提及的节税、增值、降低“再投资”风险等优势之外,首批项目底层资产质量较好也是重要因素。若后续批次项目收益率走低后,投资者依旧认可;或基建公募REITs上市后呈现较好的流动性,那么REITs将提高原始权益人将存量项目资产证券化的意愿,也将带来对持有相关资产上市公司的价值重估。

  风险分析:基础设施项目经营风险;基金价格波动风险;流动性风险;税收等政策调整风险;终止上市风险。

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